La Escritura Pública: El Acto Constitutivo del Derecho Real de Dominio
En el ordenamiento jurídico argentino (Art. 1017 y 1892 del Código Civil y Comercial de la Nación), la compraventa de bienes inmuebles exige de manera inexcusable la forma de escritura pública para su validez y oponibilidad a terceros.
En Escribanía Lekhapadi & Asociados (Registro 418 CABA) entendemos que una operación inmobiliaria representa frecuentemente el esfuerzo patrimonial más importante en la vida de una persona o empresa. Por ello, nuestro protocolo de actuación prioriza la seguridad jurídica absoluta mediante un análisis exhaustivo de antecedentes registrales e impositivos.
Fases del Proceso de Escrituración Notarial
| Fase Notarial | Acción Concreta Realizada | Organismo Involucrado | Efecto Legal |
|---|---|---|---|
| 1. Reserva & Boleto | Revisión de cláusulas, apoderamientos y condición de dominio | Escribanía Lekhapadi | Fijación del marco contractual y plazos de escrituración |
| 2. Certificados Registrales | Pedido de certificados de dominio, inhibición y cesión | Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) | Bloqueo Registral: Reserva de prioridad por 15 o 30 días |
| 3. Estudio de Títulos | Revisión física del protocolo por 20 años hacia atrás | Archivo de Protocolos Notariales CECBA | Garantía de título perfecto libre de donaciones inoficiosas o vicios |
| 4. Certificados Administrativos | Verificación de inexistencia de deudas de ABL y AySA | AGIP / ARBA / AySA | Liberación de deudas tributarias del inmueble |
| 5. Audiencia de Firma | Lectura de escritura matriz, pago de precio e investidura de posesión | Sala de Firmas Recoleta | Transmisión del dominio y entrega de llaves |
| 6. Inscripción RPI | Ingreso del testimonio de escritura para asiento definitivo | RPI Capital Federal / PBA | Publicidad registral y titularidad oponible erga omnes |
Beneficio Fiscal: Exención de Impuesto de Sellos AGIP para Vivienda Única
La Ley Tarifaria de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires fija una alícuota del 3,5% para el Impuesto de Sellos en compraventas inmobiliarias (abonado habitualmente en partes iguales, 1,75% por la parte compradora y 1,75% por la vendedora). No obstante, la ley contempla una exención total cuando el inmueble reúne las siguientes condiciones:
- Destinado a Vivienda Única, Familiar y de Ocupación Permanente.
- El comprador no debe ser titular de otro inmueble en ninguna jurisdicción de la República Argentina.
- El valor de la operación o la Valuación Fiscal Homogénea (el que fuere mayor) no supera el tope fiscal vigente fijado por la AGIP (actualmente $198.000.000 ARS).
En caso de superar dicho tope, el impuesto de sellos del 3,5% tributa únicamente sobre el excedente, lo que genera un ahorro de millones de pesos para ambas partes contratantes.
Preguntas Frecuentes sobre Escrituración en CABA
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